新加坡房地产基金如何募资
Ⅰ 新加坡基金会常见问题解答
新加坡基金会常见问题解答：
一、什么是法律意见书？
法律意见书是个统称，主要包含：
1、白皮书合规；
2、TOKEN非证券化证明合规；
3、私募条款合规；
4、公募条款合规。
当这四点做好后，就可以找交易所，递交资料准备审核上币了，审核过了之后就可以发行了。
二、有关新加坡交易所的法律政策
新加坡一直以来对数字货币和相关产业十分友好，据统计，目前有包括DigiFinex、CoinTiger、DragonEx21在内的21家交易所设立于新加坡。
新加坡金融管理局（MAS）于2017年11月发布了《数字代币发行指引》（A Guide to Digital Token Offerings），该指引指出，数字货币的发行平台、财务顾问和代币交易平台，需要根据《证券期货法》和《财务顾问法令》获取相应牌照，并符合反洗钱、反恐怖主要融资等要求。
此外，MAS表示交易所在未经授权的情况下，不得擅自在交易所上架带有证券期货属性的数字货币。
三、注册新加坡基金会做ICO合规会遇哪些问题？
问：对于ICO，项目不同，程序会不同吗？
答：ICO的定义是首次公募发行，任何项目的ICO是一致程序。
问：注册的材料和担保人的问题有哪些？
答：在注册时，首先会对公司（基金会）进行核名，名字通常是XXX FOUNDATION LTD；在注册时需要的担保，这个指的是新加坡本地人个人担保，并不需要再注册公司进行担保，本地人担保一般代理机构可提供；除了担保人，还需准备好护照、身份证、电话号码和邮箱等资料。
问：合规与上交易所的关系是怎样的？
答：做合规就是要上交易所，上交易所一定要做合规，尤其是大交易所，合规是必须的。合规的目的就是为了上交易所，合规最基本需要做法律意见书（需收费）。第一年注册时做一次法律意见书即可，之后不需要再做。除了做ICO合规以外，法律的角度尤为关键，但由于外在环境波动过大，情势未明朗，未来都仍有可能出现大幅变动。因此，除了时间上的不确定性外，不同的司法管辖权地区还存在地域上的不一致性。
目前为较多国家所接受的大原则是：只要没有明确用途的token（即无法清楚界定为utility token者）、以及不是纯粹的"加密货币"（仅具有货币属性的），都可能会被监管单位认为是"权益型token"（security token）。
问：能上国内交易所吗？能在国内募集资金吗？
答：现在国内还是全面禁止ICO和代币的，更不用提交易所了。而至于在国内募集资金，其实还是可以募集的。要知道，很多团队自带流量，有些客户总有办法在国内募集到资金。
问：整套ICO合规手续有哪些？
答：（1） 设立新加坡基金会；
（2） 基金会执照和章程；
（3） 律所背书的非证券性质代币的法律意见书；
（4） ICO条款条件；
（5） 购买合同、代币购买协议；
（6） 隐私性条款；
（7） KYC questionnaire。（客户尽调问卷）
问：白皮书能代写吗？
答：白皮书是项目立项服务，属于顶层设计的一个部分。白皮书通常是客户自己做的，很少有项目方不做白皮书。当然项目方不方便写，八戒可以提供白皮书代写。
问：有关开户事宜？
答：根据现行新加坡政策，开户并不是必须的。但是若是有开户的需求，八戒涉外知识产权可以提供一条龙服务内容：如注册基金会、出具法律意见书、ICO合规整套、代写白皮书等。
Ⅱ 主流的房地产私募基金产品有哪些产品模式
｜他山之石——国际主流基金模式
在目前国际私募地产基金格局中，美国的黑石地产基金一枝独秀，依靠其最近在全球募集的133亿美元，牢牢巩固了全世界最大的地产基金地位，喜达屋资本集团、领盛投资管理、铁狮门、凯雷等其他美国系基金在市场上募资活动也非常活跃，同时，新加坡系的凯德基金近年也异军突起，开始在全球主流基金中占据一席之地。从中我们选了黑石地产基金和凯德置地基金来观察国际主流基金的运作模式，对中国私募地产基金以及上市公司来说，都有一定参考意义。
（一）美国基金模式代表：黑石房地产基金
黑石集团（BlackstoneGroup）又名佰仕通集团，是全世界最大的独立另类资产管理机构之一，也是一家金融咨询服务机构。其另类资产管理业务包括企业私募股权基金、房地产机会基金、对冲基金的基金、优先债务基金、私人对冲基金和封闭式共同基金等。
黑石集团的房地产基金成立于1992年，经过20余年的扩张，目前已经成为世界最大的房地产私募股权公司，旗下通过机会基金和债务战略基金所管理的资产达790亿美元。当黑石地产基金团队由遍布世界各地的逾200名房地产专业人士组成，投资组合包括美国、欧洲和亚洲的优质物业，涵盖酒店、写字楼、零售业、工业、住宅及医疗保健等各种业态。自2009年年末以来，随着市场的回归，Blackstone的房地产基金已透过其债务及股权投资基金，投资或承诺投资规模达313亿美元。
黑石房地产投资基金一贯倡导的投资理念是：买入、修复、卖出（Buy it, Fix it, Sell it），即买入：以低于重置成本的价格收购高质、能创收的资产；修复：此处的修复是指黑石会参与所投资公司管理经营，并迅速并积极地解决其资本结构问题、硬伤或经营问题，这也是黑石房地产基金投资过程中最重要的一环；卖出：一旦问题解决，黑石会将所投资公司卖出，通常是出售给核心投资者。这种模式实际上和我国目前以项目为主的模式非常相似，也因此黑石地产基金的平均持有期一般在三年左右。
从投资策略来看，黑石房地产基金投资从核心型到机会型皆有覆盖，但其最擅长的还是在机会型投资环境中寻找良机，尤其是2008年金融危机以来，黑石更加偏好因过度杠杆融资而致使所有权结构受损的房企，或是寻求大规模退市的上市公司，累计实现业绩改善成效217亿美元。
作为独立的房地产基金，黑石地产基金的运作关键在于修复而不在于运营，所以在退出环节基本上不会接触最终销售终端，快速将改善过的物业或者公司股权转让是最主要的方式，接盘方通常是知名上市房企，如零售商业开发商西蒙地产、工业地产普洛斯等，或者其他金融机构，比如国家主权财富基金、养老基金、对冲基金等，尤其2012年以来，国际资金成本的降低以及主权财富基金日益增加的避险需求使得黑石基金的退出流程更加通畅。
作为典型的美国基金，黑石普遍偏好高杠杆下的高资产收益，并强调规模扩张和由租金收益和资产升值收益的总收益率。一般黑石每完成一次收购，可提取相当于收购资产总价1%的管理费，每卖出一项资产可提取不超过卖出资产价值1%的管理费，其他的基础管理费和运营费也都与资产规模挂钩，这也导致黑石集团在扩张时追求快速的资产价值提升，尤其是在资产连续三年以年均40%以上的速度升值时，业绩提成就变得相当可观。数据显示，黑石从1991年开始至今共实现投资规模279亿美元，累计净IRR达到16%。
（二）新加坡模式：凯德置地地产基金
凯德集团原名嘉德置地，是亚洲规模最大的房地产集团之一，总部设在新加坡，并在新加坡上市，地产业务主要集中于核心市场新加坡和中国。凯德集团房地产业务多元化，包括住宅、办公楼、购物商场、服务公寓和综合体，并拥有澳洲置地、凯德商用、雅诗阁公寓信托、凯德商务产业信托、凯德商用新加坡信托、凯德商用马来西亚信托、凯德商用中国信托和桂凯信托等多家上市公司。
凯德基金的起步源于凯德集团轻战略的确定，2000 年新成立的嘉德集团提出了具体而明确的战略转型目标和执行方案，而这一战略重组规划成为嘉德未来地产金融业务成功发展的基础。经过十余年发展，今天凯德集团已构建了一个由6只REITS和16只私募地产基金组成的基金平台，管理资产总额达到410亿美元，其中私募基金规模占到166亿，而投资于中国的私募基金规模达到近半。
凯德置地的私募基金得以快速发展的原因在于两点：1、借助国际金融巨头或当地优势企业合作力量迅速进入新市场。凯德的私募地产基金合作方包括荷兰ING金融集团、欧洲保险集团Eurake、伊斯兰投资银行Arcapita Bank、花旗集团等，依靠国际金融巨头的影响力，为公司进驻新市场打开窗口，其次，凯德还积极寻求本土优势企业的合作，比如在中国，凯德与深国投、华联商场、万科等合作，为旗下三只私募基金和1只REITS输送后备零售物业资产，并与中信信托合作发起CITIC CapitaLand Business Park Fund，尝试工业地产拓展。2、与REITS协同推进。凯德置地在重点市场的公募基金（REITS）都有对应的私募基金与其“配对”发展。在2006年以中国零售物业为核心资产的CRCT在新加坡上市，与CRCT同时成立的还有两只私募基金CRCDF和CRCIF作为CRCT的储备基金，CRCDF向CRCT输送相对成熟的项目，而CRCIF则储备更多孵化阶段项目；在马来西亚，嘉德有私募基金MCDF孵化写字楼项目然后再输入REITSQCT（Quill CapitaTrust）；在印度，CapitaRetailIndiaDevelopment Fund的成立同样是为筹备中的印度零售物业REITS做准备。总体而言，REITS为私募基金提供了退出渠道，而私募基金则为REITS输送成熟物业，彼此间的相互支持成为嘉德基金模式的关键。
在基金杠杆运用方面，新加坡基金与追求资产总规模的美国基金不同，它更强调租金收益的分享和管理费的提成，关注于真实的收益增长。比如凯德 CRCT的管理协议中关于业绩提成的约定是“每年净物业收入（经营收入-运营支出）的4%”，而非总收益的提成，另外在物业管理费提取方面CRCT也是与物业收入挂钩。而CRCT对租金收益的强调也影响着为其输送资产的私募地产基金的发展理念——既然作为退出渠道的REITS只根据租金回报来选择收购对象并给出估值，那么为其输送资产的私募地产基金也必然把重心放在孵化过程中租金回报的提升上，从而减少了整个资产链上的泡沫化程度。
从集团内部孵化、到私募基金的开发培育，再到REITS的价值变现和稳定收益模式，凯德集团构造了一个以地产基金为核心的投资物业成长通道，而这种协同成长模式也成为新加坡地产金融模式的核心。这种模式的成功在于凯德置地以更为安全且高效的模式实现扩张：从2000年到2013年，凯德集团布局的地域范围从33个城市扩张到123个城市，旗下购物中心数量从7处扩张到105处，服务型公寓从6000套扩张到33000套；而规模扩张的同时，ROE从1.5%提高到6.3%，净负债资本比从92%下降到44%，利息覆盖倍数从1.8倍上升到6.0倍。
Ⅲ 怎么组建新加坡基金会发起虚拟币基金会的流程作用
1:公益形象——容易获得公众认可，容易募集初始基金 对投资的宣传能获得好感信任，出来做项目的太多走心的太少。有了基金会也是实力的展现。
2:非营利组织——法律法规不允许个人，公司参透交易平台，但未对基金会（非营利组织）的投资标的作出禁止性规定，所以基金会可以运作募资资金打理事宜，多数项目都宣布成立了基金会，以前投资人可能不理解基金会但是现在的投资人比项目方都还要知道的清楚。所以基金会的用途显而易见，真实的落实到实际注册有据可查，有法可依。
3:基金会无董事法人——所有费用以基金会名义开销，可起到监督作用，同时无法追责到发行方，公司是以团体名义成立的，并不是某个人在做这件事情，所以合理的规避了个人风险，不会说涉及到牵头的责任人。
4，合理免税——公益事业免征所得税 既然只是不盈利的组织又不涉及到收款自然就没有税务上的担忧，因为没人会介入。
那么怎么注册基金会呢以及有什么条件以新加坡基金会为例子并非任何人都可以成立基金会，像新加坡不仅对基金会的董事和股东有明确的要求，对基金会注册地址和注册资本都有要求，具体要求如下：流程是这样：
1：基金会的名称注意这里不是的公司公司以（PTE LTD 私人有限公司）公众非盈利基金会为（FOUNDATION LTD）
2：提供至少3位成员，其中一人为新加坡籍
（1）填写公益基金会（Ltd）注册表格。
（2）填写公益基金会（Ltd）名称：XXXX LTD。
根据新加坡有关规定，公益基金会（Ltd）名字必须满足市场唯一性，所以最好是给出三个公益基金会（Ltd）名字。一般会从第一个名字开始注册，例如：XXX Foundation Ltd，若不满足条件，则会选择用第二个，以此类推。如果都不可以用，建议再重新选名字。
（3）填写公益基金会（Ltd）经营业务：根据新加坡有关规定，每间公益基金会（Ltd）最多可以注册两个经营业务，当然一个经营业务也是允许的，因为新加坡政府已经规定好各种业务类型。所以可以提供自身业务的内容，也可以让代理机构帮其选择一个类似的既定业务确认后注册。
Ⅳ 新加坡基金会的流程及费用有没有人知道的
1公司名称
1、基金会的公司名称：提供公司名称（核名），取名自由。名称结尾以基金会结尾。
2、经营范围：可选1-2个经营项目 如软件开发、信息技术服务、资产管理等
3、董事信息：董事护照扫描件、需要至少两名成员，公共担保公司不存在股东，没有股份，只有公司成员，成员会体现在公司名单中股东位置，两个人都有决定权。需要至少一名新加坡本地董事（新加坡公民或永久公民）和一名合规的新加坡秘书（新加坡公民或永久公民，且为新加坡注册秘书）客户可以自己提供新方董事，如不能提供，我司也可以提供新方董事。
4、注册资本：不用验资到位，最低1新币，
5.注册新加坡基金会的时间 7-15个工作日
2. 费用电议
Ⅳ 怎么投资新加坡房产
房地产市场受到良好的监管，受到妥善保护的房地产权益：根据法律规定，开发商应设立只可用于项目的营销和开发的一个托管账户。为进一步保障买主利益，新加坡政府要求所有房地产开发商根据议定的付款时间表向买主收款。并且开发商的动工也受到严格规定，开发商只有在规划及营销获得市区重建局的许可后，才能发售项目。
新加坡对投资房产的外国投资者有待十分多：身份没有限制，例如对是否必须移民才能进行购房或投资并没有限制；无货币管制，无地产增值税，只有上缴政府的固定税款；外国人同样可贷款，租金收入足以还贷款。
外国人在法律上可享有按揭贷款：这为外国人到新加坡投资房产提供了优待。
二手市场活跃，易于出售房地产：并且不会出现对房地产的出售征收预扣税等情况。
Ⅵ 房地产基金的投资方式有哪些
房地产投资基金的类型根据投资方式的不同，可分为权益型、抵押型与混合型。
权益型投资一般直接或间接投资于房地产项目，其收入主要来源于房地产项目直接产生的租金收入和出售的增值收益，权益型投资往往要参与到项目的运营管理过程中，收益要取决于项目实际运作情况。
抵押型投资则是借钱给开发商赚取固定收益，所募集的资金以提供抵押贷款、参与抵押贷款或购买房地产贷款支持证券的方式投向房地产开发项目，收益则来源于房地产抵押贷款利息，与项目实际收益关系并不大。目前国内人民币地产基金绝大部分是以抵押型投资为主。
混合型是介于权益型和抵押型之间的一种房地产投资基金，兼具权益型和抵押型的双重特点，其在提供房地产贷款服务的同时，自身也拥有部分物业产权。理论上来讲，混合型房地产基金在向股东提供物业增值机会的同时，也能提供稳定的贷款利息，不过由于比例难以划分和风险难以分割，所以实践中这样的结构比较少。
正规的房地产投资基金一般都不会承诺保本保息，只是以预期收益率作为项目选择的标准;会设立专门的托管账户保障投资人资金安全;只以地产项目作为投资标的，并以资产抵押或股权质押等形式进行风控;除非是商业类地产运营基金或特殊约定，一般不会按月付息，而是根据所投资项目周期按年付息。当然由于地产投资基金的回报一般远高于银行存款收益，也有一定的风险，如果所投资项目发生问题，投资者也会蒙受损失。
Ⅶ 目前房地产信托(基金)的主流做法是什么样的流程
1、由信托公司发行集合资金信托计划
2、融资主体房企百强或者50强
3、项目满足”四三二“条件
4、抵押物还款来源充足
5、担保方实力较强
6、最好是一二线城市主城区
等等
这些是基础，一般主流以股权债权结合的模式，针对单一较好主体形成多期计划，绑定一个主体以降低风险等等。
Ⅷ 新加坡基金会怎么注册流程是怎么样的
这段时间区块链在中国市场拓展很好，形成相当多的投资管理这得关注，今天小编就给大家解惑下在中国市场代理成立新加坡区块链公司需注意哪一些？自从区块链大火以来，相当多的人都纷纷选择在新加坡成立主体公众担保公司（新加坡基金会）。
新加坡到底有什么吸引着这些方面的做区块链ico项目的人呢？首要新加坡政府在区块链ico拓展的伊始就持支助态度；再者新加坡在区块链ico方面法律完善，后期可提供类似的法律服务；再次新加坡的成立费用适中；到这里一定币圈大佬们主体公司都是新加坡基金会的。
目前区块链项目的主体都是以公众担保有限公司在新加坡落地，也就是圈内所说的新加坡非盈利基金会。
注册流程：
1）提供名称核名；
2）签署代理合同；
3）付款50%定金；
4）提供董事资料；
5）递交资料注册；
6）注册完成取件；
7）付款50%尾款；
8）寄出公司文件。
非盈利的新加坡基金会以自身优势赢得了区块链ico从业者的认可，后期可以出具相关的法律意见书，做法律合规，证明公司的经营是符合新加坡现行法律的，规避法律上的风险。毕竟区块链属于近年来的新生事物，监管还不是很成熟，风险与机遇并存，在资本运作的同时最好考虑到法律上面临的风险并最大程度去避免。
Ⅸ 房地产信托投资基金怎么购买
房地产信托基金也就是公募基金，需要在证券市场购买，也就是首先开设一个证券账户，然后进入交易系统中，点击基金界面，然后根据介绍选择相关上市交易的房地产信托基金代码，就可以在交易系统中购买了。
【拓展资料】
房地产投资信托（外语词全称Real Estate Investment Trust，外语词缩略语REIT）最早的定义为“有多个受托人作为管理者，并持有可转换的收益股份所组成的非公司组织”。由此将REITs明确界定为专门持有房地产、抵押贷款相关的资产或同时持有两种资产的封闭型投资基金。
简介：
从国际范围看，房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trust，简称REITs）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。与我国信托产品纯属私募所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。
发展意义：
中国引入房地产投资信托基金有着非常重要的作用。
首先，引入房地产投资信托基金有利于完善中国房地产金融架构。房地产信托投资基金在国外既参与房地产一级市场金融活动，也参与二级市场活动，是房地产金融发展的重要标志，也是促进房地产金融二级市场的重要手段。房地产信托投资基金直接把市场资金融通到房地产行业，是对以银行为手段的间接金融的极大补充。因此，推出房地产投资信托基金，将大大地提高房地产金融的完备性，是房地产金融走向成熟的必然选择。
其次，引入房地产投资信托基金有助于分散与降低系统性风险，提高金融安全。从房地产金融的角度来看，引进具有市场信用特征的房地产信托基金，将一定程度提高房地产金融当期的系统风险化解能力，提高金融体系的安全性。
再次，引入房地产投资信托基金有助于疏通房地产资金循环的梗阻。房地产投资信托基金的引入，可以避免单一融通体系下银行相关政策对房地产市场的硬冲击，减缓某些特定目的的政策对整个市场的整体冲击力度，有助于缓解中国金融体系的错配矛盾。房地产的固有特性决定了房地产投资信托基金具有保值增值的功能，因此房地产投资的收益相对比较稳定。
Ⅹ 投资新加坡房产的几点建议
首先，你要知道投资者和租户最关心的是什么。
通常来说，房产投资需要考虑多个因素，包括位置，地契，离地铁站的距离，屋子状况，小区设施，附近是否有学校，商场以及工业园等。
此外，对于投资者而言，我建议尽量选大型的开发项目，约700户的项目为最佳，而不是“知名度较低，交易量较小，占地面积较小且设施较少的小项目”。通常来讲，大型项目在出租和转手的时候询价者更多，也跟容易成交。在所有房屋类别中，公寓通常更受青睐，因其具有更高的受益和更低的维护成本，租客群体也更广。有地住宅则要侧重差异化，对于那些高收入的外派人士还是有吸引力的，因为他们通常会带着家人一起来，享受更大的户外空间。
其次，要确认房产价格上涨的因素
除上述因素外，需求量是推动房地产价格上涨的重要因素，而优越的地理位置是带动需求的重要因素。并不是每个房产单位都位于交通便利的位置，并且靠近优质的教育机构，办公室，商场，交通枢纽等。这些地段的房产需求量高，价格也会水涨船高。
房龄也是影响价格的重要因素，尤其是对于99年地契的产权来说。通常超过15年的房产价格就基本不会升值了，因为买家对担忧房屋的折旧。
此外，政府的发展规划也尤为重要。如榜鹅，裕廊，巴耶利峇，登加和大南部海滨等地区，因为“政府大力投入这些地区的基础设施建设，其周边房屋价值也会随之增长。
最后，你应该投入多少钱在房贷月供中？
整体来说，新加坡的贷款利率是极低的。我们华人传统是不喜欢欠钱，所以总想尽可能快的将贷款还完。但业内人士认为，在当前利率极低的情况下，最好可以尽可能少地投入房贷，也就是贷尽可能多的款并拉长贷款年限，这样可以最大限度地利用杠杆作用并保留更多现金用于其他投资，提高净收益。举个简单的例子，同样一笔钱，你放进公积金帐户里能拿到最低2.5%的利息，而你从银行贷款只需要付1.5%的利息，这样你是不是应该把这笔钱拿来放进公积金帐户而不是交房贷呢？
当然，对于即将退休的年长投资者来说，可以适当增加首付的额度以减少还贷风险。另外多说一句，新加坡的私宅房产租金回报率应该在3%左右。
对于贷款，投资者在借贷时还要考虑TDSR。简单来说，就是借款人每月所需要还的债务总额不能超过其收入的60%。这个规定会影响到投资者所能贷款的额度。
影响贷款额度的因素还有你是否有其他房贷。如果这是你第一套房贷，你最多可以贷到房产价格75%的额度；如果是第二套，则只能贷45%；第三套只有35%。而如果投资者年龄加上贷款年限超过65岁，则贷款额度会进一步减少到20%。