新加坡房地產基金如何募資
Ⅰ 新加坡基金會常見問題解答
新加坡基金會常見問題解答：
一、什麼是法律意見書？
法律意見書是個統稱，主要包含：
1、白皮書合規；
2、TOKEN非證券化證明合規；
3、私募條款合規；
4、公募條款合規。
當這四點做好後，就可以找交易所，遞交資料准備審核上幣了，審核過了之後就可以發行了。
二、有關新加坡交易所的法律政策
新加坡一直以來對數字貨幣和相關產業十分友好，據統計，目前有包括DigiFinex、CoinTiger、DragonEx21在內的21家交易所設立於新加坡。
新加坡金融管理局（MAS）於2017年11月發布了《數字代幣發行指引》（A Guide to Digital Token Offerings），該指引指出，數字貨幣的發行平台、財務顧問和代幣交易平台，需要根據《證券期貨法》和《財務顧問法令》獲取相應牌照，並符合反洗錢、反恐怖主要融資等要求。
此外，MAS表示交易所在未經授權的情況下，不得擅自在交易所上架帶有證券期貨屬性的數字貨幣。
三、注冊新加坡基金會做ICO合規會遇哪些問題？
問：對於ICO，項目不同，程序會不同嗎？
答：ICO的定義是首次公募發行，任何項目的ICO是一致程序。
問：注冊的材料和擔保人的問題有哪些？
答：在注冊時，首先會對公司（基金會）進行核名，名字通常是XXX FOUNDATION LTD；在注冊時需要的擔保，這個指的是新加坡本地人個人擔保，並不需要再注冊公司進行擔保，本地人擔保一般代理機構可提供；除了擔保人，還需准備好護照、身份證、電話號碼和郵箱等資料。
問：合規與上交易所的關系是怎樣的？
答：做合規就是要上交易所，上交易所一定要做合規，尤其是大交易所，合規是必須的。合規的目的就是為了上交易所，合規最基本需要做法律意見書（需收費）。第一年注冊時做一次法律意見書即可，之後不需要再做。除了做ICO合規以外，法律的角度尤為關鍵，但由於外在環境波動過大，情勢未明朗，未來都仍有可能出現大幅變動。因此，除了時間上的不確定性外，不同的司法管轄權地區還存在地域上的不一致性。
目前為較多國家所接受的大原則是：只要沒有明確用途的token（即無法清楚界定為utility token者）、以及不是純粹的"加密貨幣"（僅具有貨幣屬性的），都可能會被監管單位認為是"權益型token"（security token）。
問：能上國內交易所嗎？能在國內募集資金嗎？
答：現在國內還是全面禁止ICO和代幣的，更不用提交易所了。而至於在國內募集資金，其實還是可以募集的。要知道，很多團隊自帶流量，有些客戶總有辦法在國內募集到資金。
問：整套ICO合規手續有哪些？
答：（1） 設立新加坡基金會；
（2） 基金會執照和章程；
（3） 律所背書的非證券性質代幣的法律意見書；
（4） ICO條款條件；
（5） 購買合同、代幣購買協議；
（6） 隱私性條款；
（7） KYC questionnaire。（客戶盡調問卷）
問：白皮書能代寫嗎？
答：白皮書是項目立項服務，屬於頂層設計的一個部分。白皮書通常是客戶自己做的，很少有項目方不做白皮書。當然項目方不方便寫，八戒可以提供白皮書代寫。
問：有關開戶事宜？
答：根據現行新加坡政策，開戶並不是必須的。但是若是有開戶的需求，八戒涉外知識產權可以提供一條龍服務內容：如注冊基金會、出具法律意見書、ICO合規整套、代寫白皮書等。
Ⅱ 主流的房地產私募基金產品有哪些產品模式
｜他山之石——國際主流基金模式
在目前國際私募地產基金格局中，美國的黑石地產基金一枝獨秀，依靠其最近在全球募集的133億美元，牢牢鞏固了全世界最大的地產基金地位，喜達屋資本集團、領盛投資管理、鐵獅門、凱雷等其他美國系基金在市場上募資活動也非常活躍，同時，新加坡系的凱德基金近年也異軍突起，開始在全球主流基金中占據一席之地。從中我們選了黑石地產基金和凱德置地基金來觀察國際主流基金的運作模式，對中國私募地產基金以及上市公司來說，都有一定參考意義。
（一）美國基金模式代表：黑石房地產基金
黑石集團（BlackstoneGroup）又名佰仕通集團，是全世界最大的獨立另類資產管理機構之一，也是一家金融咨詢服務機構。其另類資產管理業務包括企業私募股權基金、房地產機會基金、對沖基金的基金、優先債務基金、私人對沖基金和封閉式共同基金等。
黑石集團的房地產基金成立於1992年，經過20餘年的擴張，目前已經成為世界最大的房地產私募股權公司，旗下通過機會基金和債務戰略基金所管理的資產達790億美元。當黑石地產基金團隊由遍布世界各地的逾200名房地產專業人士組成，投資組合包括美國、歐洲和亞洲的優質物業，涵蓋酒店、寫字樓、零售業、工業、住宅及醫療保健等各種業態。自2009年年末以來，隨著市場的回歸，Blackstone的房地產基金已透過其債務及股權投資基金，投資或承諾投資規模達313億美元。
黑石房地產投資基金一貫倡導的投資理念是：買入、修復、賣出（Buy it, Fix it, Sell it），即買入：以低於重置成本的價格收購高質、能創收的資產；修復：此處的修復是指黑石會參與所投資公司管理經營，並迅速並積極地解決其資本結構問題、硬傷或經營問題，這也是黑石房地產基金投資過程中最重要的一環；賣出：一旦問題解決，黑石會將所投資公司賣出，通常是出售給核心投資者。這種模式實際上和我國目前以項目為主的模式非常相似，也因此黑石地產基金的平均持有期一般在三年左右。
從投資策略來看，黑石房地產基金投資從核心型到機會型皆有覆蓋，但其最擅長的還是在機會型投資環境中尋找良機，尤其是2008年金融危機以來，黑石更加偏好因過度杠桿融資而致使所有權結構受損的房企，或是尋求大規模退市的上市公司，累計實現業績改善成效217億美元。
作為獨立的房地產基金，黑石地產基金的運作關鍵在於修復而不在於運營，所以在退出環節基本上不會接觸最終銷售終端，快速將改善過的物業或者公司股權轉讓是最主要的方式，接盤方通常是知名上市房企，如零售商業開發商西蒙地產、工業地產普洛斯等，或者其他金融機構，比如國家主權財富基金、養老基金、對沖基金等，尤其2012年以來，國際資金成本的降低以及主權財富基金日益增加的避險需求使得黑石基金的退出流程更加通暢。
作為典型的美國基金，黑石普遍偏好高杠桿下的高資產收益，並強調規模擴張和由租金收益和資產升值收益的總收益率。一般黑石每完成一次收購，可提取相當於收購資產總價1%的管理費，每賣出一項資產可提取不超過賣出資產價值1%的管理費，其他的基礎管理費和運營費也都與資產規模掛鉤，這也導致黑石集團在擴張時追求快速的資產價值提升，尤其是在資產連續三年以年均40%以上的速度升值時，業績提成就變得相當可觀。數據顯示，黑石從1991年開始至今共實現投資規模279億美元，累計凈IRR達到16%。
（二）新加坡模式：凱德置地地產基金
凱德集團原名嘉德置地，是亞洲規模最大的房地產集團之一，總部設在新加坡，並在新加坡上市，地產業務主要集中於核心市場新加坡和中國。凱德集團房地產業務多元化，包括住宅、辦公樓、購物商場、服務公寓和綜合體，並擁有澳洲置地、凱德商用、雅詩閣公寓信託、凱德商務產業信託、凱德商用新加坡信託、凱德商用馬來西亞信託、凱德商用中國信託和桂凱信託等多家上市公司。
凱德基金的起步源於凱德集團輕戰略的確定，2000 年新成立的嘉德集團提出了具體而明確的戰略轉型目標和執行方案，而這一戰略重組規劃成為嘉德未來地產金融業務成功發展的基礎。經過十餘年發展，今天凱德集團已構建了一個由6隻REITS和16隻私募地產基金組成的基金平台，管理資產總額達到410億美元，其中私募基金規模佔到166億，而投資於中國的私募基金規模達到近半。
凱德置地的私募基金得以快速發展的原因在於兩點：1、藉助國際金融巨頭或當地優勢企業合作力量迅速進入新市場。凱德的私募地產基金合作方包括荷蘭ING金融集團、歐洲保險集團Eurake、伊斯蘭投資銀行Arcapita Bank、花旗集團等，依靠國際金融巨頭的影響力，為公司進駐新市場打開窗口，其次，凱德還積極尋求本土優勢企業的合作，比如在中國，凱德與深國投、華聯商場、萬科等合作，為旗下三隻私募基金和1隻REITS輸送後備零售物業資產，並與中信信託合作發起CITIC CapitaLand Business Park Fund，嘗試工業地產拓展。2、與REITS協同推進。凱德置地在重點市場的公募基金（REITS）都有對應的私募基金與其「配對」發展。在2006年以中國零售物業為核心資產的CRCT在新加坡上市，與CRCT同時成立的還有兩只私募基金CRCDF和CRCIF作為CRCT的儲備基金，CRCDF向CRCT輸送相對成熟的項目，而CRCIF則儲備更多孵化階段項目；在馬來西亞，嘉德有私募基金MCDF孵化寫字樓項目然後再輸入REITSQCT（Quill CapitaTrust）；在印度，CapitaRetailIndiaDevelopment Fund的成立同樣是為籌備中的印度零售物業REITS做准備。總體而言，REITS為私募基金提供了退出渠道，而私募基金則為REITS輸送成熟物業，彼此間的相互支持成為嘉德基金模式的關鍵。
在基金杠桿運用方面，新加坡基金與追求資產總規模的美國基金不同，它更強調租金收益的分享和管理費的提成，關注於真實的收益增長。比如凱德 CRCT的管理協議中關於業績提成的約定是「每年凈物業收入（經營收入-運營支出）的4%」，而非總收益的提成，另外在物業管理費提取方面CRCT也是與物業收入掛鉤。而CRCT對租金收益的強調也影響著為其輸送資產的私募地產基金的發展理念——既然作為退出渠道的REITS只根據租金回報來選擇收購對象並給出估值，那麼為其輸送資產的私募地產基金也必然把重心放在孵化過程中租金回報的提升上，從而減少了整個資產鏈上的泡沫化程度。
從集團內部孵化、到私募基金的開發培育，再到REITS的價值變現和穩定收益模式，凱德集團構造了一個以地產基金為核心的投資物業成長通道，而這種協同成長模式也成為新加坡地產金融模式的核心。這種模式的成功在於凱德置地以更為安全且高效的模式實現擴張：從2000年到2013年，凱德集團布局的地域范圍從33個城市擴張到123個城市，旗下購物中心數量從7處擴張到105處，服務型公寓從6000套擴張到33000套；而規模擴張的同時，ROE從1.5%提高到6.3%，凈負債資本比從92%下降到44%，利息覆蓋倍數從1.8倍上升到6.0倍。
Ⅲ 怎麼組建新加坡基金會發起虛擬幣基金會的流程作用
1:公益形象——容易獲得公眾認可，容易募集初始基金 對投資的宣傳能獲得好感信任，出來做項目的太多走心的太少。有了基金會也是實力的展現。
2:非營利組織——法律法規不允許個人，公司參透交易平台，但未對基金會（非營利組織）的投資標的作出禁止性規定，所以基金會可以運作募資資金打理事宜，多數項目都宣布成立了基金會，以前投資人可能不理解基金會但是現在的投資人比項目方都還要知道的清楚。所以基金會的用途顯而易見，真實的落實到實際注冊有據可查，有法可依。
3:基金會無董事法人——所有費用以基金會名義開銷，可起到監督作用，同時無法追責到發行方，公司是以團體名義成立的，並不是某個人在做這件事情，所以合理的規避了個人風險，不會說涉及到牽頭的責任人。
4，合理免稅——公益事業免徵所得稅 既然只是不盈利的組織又不涉及到收款自然就沒有稅務上的擔憂，因為沒人會介入。
那麼怎麼注冊基金會呢以及有什麼條件以新加坡基金會為例子並非任何人都可以成立基金會，像新加坡不僅對基金會的董事和股東有明確的要求，對基金會注冊地址和注冊資本都有要求，具體要求如下：流程是這樣：
1：基金會的名稱注意這里不是的公司公司以（PTE LTD 私人有限公司）公眾非盈利基金會為（FOUNDATION LTD）
2：提供至少3位成員，其中一人為新加坡籍
（1）填寫公益基金會（Ltd）注冊表格。
（2）填寫公益基金會（Ltd）名稱：XXXX LTD。
根據新加坡有關規定，公益基金會（Ltd）名字必須滿足市場唯一性，所以最好是給出三個公益基金會（Ltd）名字。一般會從第一個名字開始注冊，例如：XXX Foundation Ltd，若不滿足條件，則會選擇用第二個，以此類推。如果都不可以用，建議再重新選名字。
（3）填寫公益基金會（Ltd）經營業務：根據新加坡有關規定，每間公益基金會（Ltd）最多可以注冊兩個經營業務，當然一個經營業務也是允許的，因為新加坡政府已經規定好各種業務類型。所以可以提供自身業務的內容，也可以讓代理機構幫其選擇一個類似的既定業務確認後注冊。
Ⅳ 新加坡基金會的流程及費用有沒有人知道的
1公司名稱
1、基金會的公司名稱：提供公司名稱（核名），取名自由。名稱結尾以基金會結尾。
2、經營范圍：可選1-2個經營項目 如軟體開發、信息技術服務、資產管理等
3、董事信息：董事護照掃描件、需要至少兩名成員，公共擔保公司不存在股東，沒有股份，只有公司成員，成員會體現在公司名單中股東位置，兩個人都有決定權。需要至少一名新加坡本地董事（新加坡公民或永久公民）和一名合規的新加坡秘書（新加坡公民或永久公民，且為新加坡注冊秘書）客戶可以自己提供新方董事，如不能提供，我司也可以提供新方董事。
4、注冊資本：不用驗資到位，最低1新幣，
5.注冊新加坡基金會的時間 7-15個工作日
2. 費用電議
Ⅳ 怎麼投資新加坡房產
房地產市場受到良好的監管，受到妥善保護的房地產權益：根據法律規定，開發商應設立只可用於項目的營銷和開發的一個託管賬戶。為進一步保障買主利益，新加坡政府要求所有房地產開發商根據議定的付款時間表向買主收款。並且開發商的動工也受到嚴格規定，開發商只有在規劃及營銷獲得市區重建局的許可後，才能發售項目。
新加坡對投資房產的外國投資者有待十分多：身份沒有限制，例如對是否必須移民才能進行購房或投資並沒有限制；無貨幣管制，無地產增值稅，只有上繳政府的固定稅款；外國人同樣可貸款，租金收入足以還貸款。
外國人在法律上可享有按揭貸款：這為外國人到新加坡投資房產提供了優待。
二手市場活躍，易於出售房地產：並且不會出現對房地產的出售徵收預扣稅等情況。
Ⅵ 房地產基金的投資方式有哪些
房地產投資基金的類型根據投資方式的不同，可分為權益型、抵押型與混合型。
權益型投資一般直接或間接投資於房地產項目，其收入主要來源於房地產項目直接產生的租金收入和出售的增值收益，權益型投資往往要參與到項目的運營管理過程中，收益要取決於項目實際運作情況。
抵押型投資則是借錢給開發商賺取固定收益，所募集的資金以提供抵押貸款、參與抵押貸款或購買房地產貸款支持證券的方式投向房地產開發項目，收益則來源於房地產抵押貸款利息，與項目實際收益關系並不大。目前國內人民幣地產基金絕大部分是以抵押型投資為主。
混合型是介於權益型和抵押型之間的一種房地產投資基金，兼具權益型和抵押型的雙重特點，其在提供房地產貸款服務的同時，自身也擁有部分物業產權。理論上來講，混合型房地產基金在向股東提供物業增值機會的同時，也能提供穩定的貸款利息，不過由於比例難以劃分和風險難以分割，所以實踐中這樣的結構比較少。
正規的房地產投資基金一般都不會承諾保本保息，只是以預期收益率作為項目選擇的標准;會設立專門的託管賬戶保障投資人資金安全;只以地產項目作為投資標的，並以資產抵押或股權質押等形式進行風控;除非是商業類地產運營基金或特殊約定，一般不會按月付息，而是根據所投資項目周期按年付息。當然由於地產投資基金的回報一般遠高於銀行存款收益，也有一定的風險，如果所投資項目發生問題，投資者也會蒙受損失。
Ⅶ 目前房地產信託(基金)的主流做法是什麼樣的流程
1、由信託公司發行集合資金信託計劃
2、融資主體房企百強或者50強
3、項目滿足」四三二「條件
4、抵押物還款來源充足
5、擔保方實力較強
6、最好是一二線城市主城區
等等
這些是基礎，一般主流以股權債權結合的模式，針對單一較好主體形成多期計劃，綁定一個主體以降低風險等等。
Ⅷ 新加坡基金會怎麼注冊流程是怎麼樣的
這段時間區塊鏈在中國市場拓展很好，形成相當多的投資管理這得關注，今天小編就給大家解惑下在中國市場代理成立新加坡區塊鏈公司需注意哪一些？自從區塊鏈大火以來，相當多的人都紛紛選擇在新加坡成立主體公眾擔保公司（新加坡基金會）。
新加坡到底有什麼吸引著這些方面的做區塊鏈ico項目的人呢？首要新加坡政府在區塊鏈ico拓展的伊始就持支助態度；再者新加坡在區塊鏈ico方面法律完善，後期可提供類似的法律服務；再次新加坡的成立費用適中；到這里一定幣圈大佬們主體公司都是新加坡基金會的。
目前區塊鏈項目的主體都是以公眾擔保有限公司在新加坡落地，也就是圈內所說的新加坡非盈利基金會。
注冊流程：
1）提供名稱核名；
2）簽署代理合同；
3）付款50%定金；
4）提供董事資料；
5）遞交資料注冊；
6）注冊完成取件；
7）付款50%尾款；
8）寄出公司文件。
非盈利的新加坡基金會以自身優勢贏得了區塊鏈ico從業者的認可，後期可以出具相關的法律意見書，做法律合規，證明公司的經營是符合新加坡現行法律的，規避法律上的風險。畢竟區塊鏈屬於近年來的新生事物，監管還不是很成熟，風險與機遇並存，在資本運作的同時最好考慮到法律上面臨的風險並最大程度去避免。
Ⅸ 房地產信託投資基金怎麼購買
房地產信託基金也就是公募基金，需要在證券市場購買，也就是首先開設一個證券賬戶，然後進入交易系統中，點擊基金界面，然後根據介紹選擇相關上市交易的房地產信託基金代碼，就可以在交易系統中購買了。
【拓展資料】
房地產投資信託（外語詞全稱Real Estate Investment Trust，外語詞縮略語REIT）最早的定義為「有多個受託人作為管理者，並持有可轉換的收益股份所組成的非公司組織」。由此將REITs明確界定為專門持有房地產、抵押貸款相關的資產或同時持有兩種資產的封閉型投資基金。
簡介：
從國際范圍看，房地產投資信託基金（Real Estate Investment Trust，簡稱REITs）是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，並將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信託基金。與我國信託產品純屬私募所不同的是，國際意義上的REITs在性質上等同於基金，少數屬於私募，但絕大多數屬於公募。REITs既可以封閉運行，也可以上市交易流通，類似於我國的開放式基金與封閉式基金。
發展意義：
中國引入房地產投資信託基金有著非常重要的作用。
首先，引入房地產投資信託基金有利於完善中國房地產金融架構。房地產信託投資基金在國外既參與房地產一級市場金融活動，也參與二級市場活動，是房地產金融發展的重要標志，也是促進房地產金融二級市場的重要手段。房地產信託投資基金直接把市場資金融通到房地產行業，是對以銀行為手段的間接金融的極大補充。因此，推出房地產投資信託基金，將大大地提高房地產金融的完備性，是房地產金融走向成熟的必然選擇。
其次，引入房地產投資信託基金有助於分散與降低系統性風險，提高金融安全。從房地產金融的角度來看，引進具有市場信用特徵的房地產信託基金，將一定程度提高房地產金融當期的系統風險化解能力，提高金融體系的安全性。
再次，引入房地產投資信託基金有助於疏通房地產資金循環的梗阻。房地產投資信託基金的引入，可以避免單一融通體系下銀行相關政策對房地產市場的硬沖擊，減緩某些特定目的的政策對整個市場的整體沖擊力度，有助於緩解中國金融體系的錯配矛盾。房地產的固有特性決定了房地產投資信託基金具有保值增值的功能，因此房地產投資的收益相對比較穩定。
Ⅹ 投資新加坡房產的幾點建議
首先，你要知道投資者和租戶最關心的是什麼。
通常來說，房產投資需要考慮多個因素，包括位置，地契，離地鐵站的距離，屋子狀況，小區設施，附近是否有學校，商場以及工業園等。
此外，對於投資者而言，我建議盡量選大型的開發項目，約700戶的項目為最佳，而不是「知名度較低，交易量較小，佔地面積較小且設施較少的小項目」。通常來講，大型項目在出租和轉手的時候詢價者更多，也跟容易成交。在所有房屋類別中，公寓通常更受青睞，因其具有更高的受益和更低的維護成本，租客群體也更廣。有地住宅則要側重差異化，對於那些高收入的外派人士還是有吸引力的，因為他們通常會帶著家人一起來，享受更大的戶外空間。
其次，要確認房產價格上漲的因素
除上述因素外，需求量是推動房地產價格上漲的重要因素，而優越的地理位置是帶動需求的重要因素。並不是每個房產單位都位於交通便利的位置，並且靠近優質的教育機構，辦公室，商場，交通樞紐等。這些地段的房產需求量高，價格也會水漲船高。
房齡也是影響價格的重要因素，尤其是對於99年地契的產權來說。通常超過15年的房產價格就基本不會升值了，因為買家對擔憂房屋的折舊。
此外，政府的發展規劃也尤為重要。如榜鵝，裕廊，巴耶利峇，登加和大南部海濱等地區，因為「政府大力投入這些地區的基礎設施建設，其周邊房屋價值也會隨之增長。
最後，你應該投入多少錢在房貸月供中？
整體來說，新加坡的貸款利率是極低的。我們華人傳統是不喜歡欠錢，所以總想盡可能快的將貸款還完。但業內人士認為，在當前利率極低的情況下，最好可以盡可能少地投入房貸，也就是貸盡可能多的款並拉長貸款年限，這樣可以最大限度地利用杠桿作用並保留更多現金用於其他投資，提高凈收益。舉個簡單的例子，同樣一筆錢，你放進公積金帳戶里能拿到最低2.5%的利息，而你從銀行貸款只需要付1.5%的利息，這樣你是不是應該把這筆錢拿來放進公積金帳戶而不是交房貸呢？
當然，對於即將退休的年長投資者來說，可以適當增加首付的額度以減少還貸風險。另外多說一句，新加坡的私宅房產租金回報率應該在3%左右。
對於貸款，投資者在借貸時還要考慮TDSR。簡單來說，就是借款人每月所需要還的債務總額不能超過其收入的60%。這個規定會影響到投資者所能貸款的額度。
影響貸款額度的因素還有你是否有其他房貸。如果這是你第一套房貸，你最多可以貸到房產價格75%的額度；如果是第二套，則只能貸45%；第三套只有35%。而如果投資者年齡加上貸款年限超過65歲，則貸款額度會進一步減少到20%。