紐西蘭建房需要避開哪些坑

A. 在紐西蘭買房子都需要注意些什麼

在紐西蘭，證券市場規模太小，股票波動不大，獲利難度大；開店營業又受薪資成本高，市場購買力弱的限制。相比較而言，買房投資是一項較為穩妥的理財選擇。
紐西蘭的房地產仲介只收取賣家的傭金，故保護賣家利益可謂是天經地義。買家雖然在交易過程中處於一定的劣勢位置，但這並不等於仲介對買家不重要。房屋私售的形式之所以在紐西蘭並不常見，乃因買家仍需要藉助仲介的專業知識，深入瞭解市場形勢，房屋狀況，周邊社區情況等等。

買家需要地產仲介，一來可以節省時間，避免看房太多眼花撩亂，二來可以獲得專業的諮詢。當然，買家本身也需對紐西蘭的房產買賣有最基本的認識，欲買房的海外留學生更是如此。

現簡單介紹購房時的一些注意事項，供首次購房人士參考。

1.參與房屋拍賣的利弊

拍賣近年來越來越盛行，地產仲介為此的解釋諸多，但其實對他們而言，最重要的一個原因就是能乾脆利落地將傭金裝入自己的口袋。仲介不用擔心買家提出太多的附加條件，也不必為非誠意的買家一再耽誤時間而煩惱。

當然，賣家為此也佔了不少便宜。價格低了可以不賣，遇到多人競爭時，賣家有可能收到意外的驚喜價。

十多年前，房主在還不起貸款或由於特殊原因時才選擇拍賣。拍賣的一些相關費用需由賣家支付，所以拍賣在當時並不十分流行。如今，一些地產公司全額支付拍賣費用(包括宣傳小冊子)。

不可否認，買家在拍賣房產中也可能撿到便宜貸。假如遇到只有一個買家出價，賣家同時也急於出手，這時買家自然會有意外的收獲。此外，買家如果在拍賣中遇到3D房則不妨提前出價，以理想的價錢買到一棟喜歡的房子的機會很高。

但是，買家在參與拍賣時也有自身的難處，因為並不是每棟拍賣房產都事先一定準備好了房產備忘錄(Lim report)，如果自己花錢查找相關資料及請人做建築檢查(Building inspection)，但最後未必能拍到物業，錢子很可能就白花了。如果不付這筆費用，則有可能買到一間漏水房、含有石棉材料的房子或未經當地政府許可的改建房。

拍賣有其特殊性，買家如果一旦在拍賣中出價成交，即是無條件的合約，沒有「冷靜期」的保護，過後想反悔都不行。

2.小心漏水房

稍為留意房地產的人只要隨手翻開當地英文或中文的地產報，很容易就發現一些有漏水嫌疑的房子仍在待售中。

漏水房主要發生在1999年至2004年期間興建的以水泥石灰批盪(Plaster)外牆建築材料的房子。當時由於紐西蘭政府的建築條例修改出現失誤，造成一些建築商使用了防水工藝不佳的木料。另外，這些房子的外牆與木結構之間由於沒有預留一定的保留空隙，當水氣從門窗介面處滲入而無法排出時，漸漸造成牆內的木料腐爛。漏水房不但出手困難，在內居住也可能因潮濕造成身體不適。

全國現在約有11萬戶漏水房，修理這些有問題的房子將花費上億元。2011年12月6日，奧克蘭《North Shore Times》報道了一起最新漏水房的新聞。Ray Bush打算出售於1980年代興建的漏水房，雖然價值90萬的房子只開價79萬，但卻一直無人問津。他如果維修後再出售，則需要花費20萬元。

平心而論，Plaster外牆建築材料目前廣泛使用於高級建築中，這種材料讓房子外牆更堅固、美觀和時尚，及防噪音效果較佳。在紐西蘭，並不是所有Plaster外牆建築材料的房子都是漏水房，買家不必談虎色變。2004年以後的房子就算是以Plaster為外牆建築材料，由於木材的加工工藝受到嚴格的管制，以及外牆都增加了保留空隙，漏水的現象已基本被消除。

有些被確認的漏水房在各級地方政府出資的幫助下已重新修復，並改以Weather Board為外牆。地產仲介在出售時通常會註明重新獲得CCC(建築合格證書)，以此安撫買家。

無論如何，買家在購房前除了認真聽取律師的建議外，還應請人做建築檢查(Building Inspection)。

3.小心購入含有石棉材料(Asbestos)的房子

在上個世紀1920年至1980年代期間，紐西蘭的房屋建築中較為廣泛使用石棉材料，用在屋頂、牆面、天花板和屋頂防水層。石棉據說有隔音及隔熱的效果，但其也容易散發有害氣體，影響人體健康。

有些人總是懷疑欲購的物業使用了石棉。其實，買家一方面可以請專家檢驗房子，另一方面也可以花費約100元錢找專門的機構化驗，以便買得安心。

含有石棉的建築經過數十年的使用後對人體並不會造成太大的危害。購買者最擔心的是一旦不小心買入這種房子，出租不易，未來出手也將會非常困難。

紐西蘭專門有介紹石棉建築的機構網站，其內詳細介紹石棉結構的特徵，檢驗方式及鏟除方法。

假如真的不小心購入含有石棉的房子，屋主也不必太過緊張，只要按照石棉建築機構網站中介紹的步驟，鏟除石棉，自住或將來出手就不再有後患。

4.「Location，Location，Location」，這句話言簡意賅地道出了房產升值的核心要素

房子所處的地段將決定其未來升值的快慢。富人區、名校網內和購物中心等附近的房子易出手，升值較快。窮人區的房價雖低，但因受到治安不佳等因素的影響，升值相對較慢。

大奧克蘭區內的房價一直都在上升，只是速度有快有慢。但是，大奧克蘭周邊地區的房價近年則不同成度的下跌，而且有的地區跌幅不小。

奧克蘭北方Rodney地區的物業過去曾受買家的追捧。那裡因離奧克蘭不遠，又具鄉村風味，故吸引了不少自住及投資者前往購置房產，享受鬧市以外的安寧生活。

受全球經濟不景氣的影響，紐西蘭的失業率不斷攀升，Rodney地區不少企業倒閉或大幅裁員。許多房東不得不賣掉房產，迴流奧克蘭尋找新的工作，該區的物業隨即貶值。

與奧克蘭一海之隔的「激流島」上的房價也有類似的命運。根據QA報告顯示，「激流島」上的平均房價在2011年間下跌了6.4%。

在大奧克蘭，各區房價升值幅度不一。買家最好不要過於貪圖便宜，購置低收入者聚居區內的房子，即使是新建築也要三思。「一分錢，一分貨」，這些區域的房子價格雖然相對便宜，但因受到治安不佳，偷竊頻繁等負面因素的影響，房子未來出手難度很大，售價也就容易被打折扣。2011年，ManukauNorth及ManukauCentre兩區的房價增幅度分別只有0.5%及1.8%，相比奧克蘭其他區的升值較低。

紐西蘭的法律寬松，導致小偷活動猖獗，奧克蘭南區及西區部份地段的房子被小偷光顧的機率較高，就算安裝警報器也幫助不大。

5.買家在購買全新房屋時一定不要麻痹大意

華人熱衷買地，然後找人建房後再出售。一方面，由於這些發展商的出現，打破了以往幾家大地產商壟斷的局面，促使新房價格回到較為合理的水平，但另一方面，這些建議商的水平參差不齊，有的買家在購入新房後偶爾會有一點失落感。

買新住宅區剛建好的房子固然省去了遇到漏水房及石棉結構的風險，且具有未來升值大的潛力。不過，新區的土地及建築成本高，室內空間較小，周邊的社區一般還不成熟。有些新房通往廚房及睡房的內門較小，雙門冰箱或大型傢俱可能無法入內。

此外，建築商在出售新房時都不會安裝窗門簾。第一手買家假如全部門窗都安裝普通布簾或百葉簾將花費不少。

通常而言，很多新房子都是在仍未拿到市政府簽發的CCC(建築合格證書)時就已上市 (這些房子常以拿到CCC後的一到兩周內為交割日) ，賣家都希望能在第一時間將資金回籠。

買家別以為申請Limreport(房產備忘錄)是多餘，或building inspect(建築實地檢查)屬浪費錢。有極個別華人發展商施工時更改了圖紙，最後向市政局申請CCC時，Floor plans與實際情形常有一些差異，而修改後(Asbuilt)的圖紙又未重新遞上。當買家今後打算將房子出手時，下一任買家就會質疑房子被改動過。其實，這完全是第一手賣家因圖省事，沒有將修改過的圖紙呈交市政局造成的。

通常而言，新買家通過Lim report發現房子被改動過，又沒有經過市政局批准後，放棄購買意願的可能性很大。

一些新房受到建築成本的制約普遍採用鐵皮頂。雖然有人認為鐵皮頂防震性能較佳，但它畢竟比瓦頂的隔熱性能差，且又不耐用。買家參觀新房時，不要被房子現代造形的外觀所迷惑，一定要弄清楚房頂結構，以便買得安心。

同樣是新興建的房子，離購物中心或學校近的未來升值較快，交通不方便的則升值慢。

6.購買Unit要小心

Unit的價錢相對比Townhouse或house便宜，且易出租。但是，Unit通常屬於CrossLease，即多個房主共用一個車道或一塊土地。Unit因房子相連，房子的部份維修費和車道的維修費需要各房主共同分擔。有些舊的Unit還明文規定需要向管理公司繳交固定數額的年費，用於房子的維護和保養。

Unit的房主對自己的房子沒有100%的決定權，如果需要對自己的房子進行改造(加陽台、加車庫或改動房子的結構)必須得到鄰居的同意，否則，市政府將不會發放建築許可證。有時各Unit有限制彼此發展的明文規定，買家在選擇Unit時，要請律師仔細檢查相關條款。

當然，投資者因回報率高而對普遍對Unit情有所鍾。Unit的特殊性決定其價格比Townhouse或House的價格便宜，且較容易出租。

7.買家可留意3D房，或許會買到便宜貨

所謂3D，即Divorce(離婚) 、Death(死亡)及Disability(殘疾)。二十年前，曾有一位房地產仲介告訴西風瘦馬，3D房的房主通常都由於其特殊原因較為急於將房產出手，他們容易和買家在價格上達成妥協。

夫婦離婚時都希望盡快將配分財產的手續辦妥，雙方相對而言都不太計較出售價格；對於家中不幸死亡的親人而言，睹物生情，徒增悲傷，此時急於將房子售出在情理之中。如果房子出售是因有人非正常死亡，負責任的仲介通常會告知買家；如果家中有人因各種原因致殘，房主通常會考慮盡快售房，以便換一間方便於病人的房子居住。

8.密切注意市政府的建設規劃

每當市政府宣布興建各類學校及大型購物中心的計劃時，周邊地區土地及房子的價格都會隨即上升。精明的商人總是快人一步，搶先購置未來升值潛力大的土地。

買家應多留意市政府網站上公布的計劃將有助於買到升值潛力大的物業。英文社區報通常也會及時公布市政府的相關市建規劃，買家也可從中尋找有幫助的資料。

2004年，時任奧克蘭市市長的John Banks堅持要求「東區走廊」工程上馬。結果，Farm Cove及Edge Water等區的房價應聲下跌，不少高速路經過地區的房子紛紛上市求售。

2008年，當Manukau市政府宣布未來將在Flat Bush興建全國最大的購物中心後，該區周邊的土地立即受到開發商的追捧。

2011年7月初，大奧克蘭市議會傳出未來將徵收過橋費的消息曾引起社會上不小的震動。交通部長Steven Joyce隨即表態，排除了向駕車人士收取高達8元的新建跨海大橋過橋費的可能性。北岸各區議會也相繼通過決議，反對任何對已有50多年歷史的現有海港大橋收過路費的做法。

不可否認，假如市政府決定收取過路費，橋北的房價將可能受到一定的打擊。1980年，國家黨政府調升大橋過路費至25仙就曾讓北岸的房價受到影響。當地憤怒的居民用選票說話，逼使國家黨的候選人Don Brash在鐵票區East Coast Bays的補選中敗北。中央政府隨後於1984年宣布免收北岸過橋費，這項減輕北岸民眾負擔的政策一直延續至今。

除了以上八點外，高壓線附近、政府屋旁及原垃圾場上興建的房子都應引起買家的警覺。毛利人一直聲稱對一些土地擁有主權，並表示要徵收土地稅。買家應避免在那些有爭議的土地上購房。
總而言之，如果買家遇到前面的合約失效就要有所警惕，也許除了買家貸不到款，賣家認為價格低等因素外，還有可能是前一位買家看到Lim report後，發現了房子有問題，隨即主動放棄購買。
紐西蘭在所有發達國家中是唯一沒有資本增值稅和房產買賣印花稅的國家。無論是永久居留者或是海外留學生，購買房地產應該是一項較穩健的投資。不過，買房是人生一件大事，買家不可大意，以免招致不必要的損失。

B. 農村自建房注意事項

一、 自建房要選擇好的建造團隊，要有建築草圖。

二、自建房要監工保障，保證建房質量，要准備鋼材，磚瓦，水泥等材料。

三、自建房要建房涉及到佔用公共道路的問題，要處理好鄰里關系。要寫一張建築合同，這樣在結算的時候才能有據可談，避免結算出現問題。

四、自建房要設計好地下管道到問題，一勞永逸，要不然麻煩大了。

五、自建房要不要忘了線路鋪設。要保證牆體垂直。

六、自建房要准備門窗，好預留門窗大小。

七、自建房如果是樓房建設要注意給鄰居的遮蔭問題，處理好自己樓房的面積和結構合理。

八、自建房要准備動力電源。

九、自建房要選擇好建房季節，最好是正月過後就建。

十、自建房地基一定要處理好。

(2)紐西蘭建房需要避開哪些坑擴展閱讀

不適合建自建房

一、低窪之地：低窪之地易聚水，中國風俗把水稱為」財「，但低窪之地容易造成一瀉千里之勢，不利於積財。另處，低窪之地也容易積水，不利於出行，也會造成屋內濕氣過重，對人體不利。

二、剛填平的土地：如果宅基地之前是由大水溝或水塘剛填平的，不要著急在上面建房。因為這時地基還不扎實，地面很可能塌陷或裂縫，安全性差，一定要觀察一段時間，確定地基穩固後再動工。

三、農田：如果有機會將農田用用宅基地建房，一定要等農作物收割完後才能動工。否則，遺留在地里的農作物或樹根腐爛後，會影響地基穩固。

四、填平的垃圾場：最好不要用垃圾場做住宅用地。由於垃圾場長期堆放垃圾，產生的穢氣和細菌滲入地下，在上面建房對健康不利。如果必須要用作宅基地建房，一定要先進行清理和消毒，把表層土挖掉丟棄，填入新土。

五、填平的廢井：填平的廢井可能造成地下水滲出造成地基不穩，挖井太深造成地氣枯絕，廢井的濕氣或枯氣對家人健康不利。

C. 自建房與風水禁忌有哪些

農村平房風水
1院內要陽光充足，不要樹木籠罩。入門要見木中木，必定其家有涕哭院中樹一片，妻兒不相見。
2院內有深坑必定傷兒丁。住宅後有大坑，主凶不發家。住宅不可缺角，西南缺損母，西北缺損父，東北缺損子。
3大門兩旁不能有兩棵樹。不能有萬年青樹，其家年年生災，月月破財。門旁若有兩棵樹，定有二人來同居。
4大房窗口下不可建小房接連大屋，這叫滴淚屋，傷人口，建在右邊三月出災。
5院內中間不可蓋一間小屋，不連前不連後，這叫停屍房，三年內家主必死，或中年男子死亡。
6如在小房的山牆開門凶上加凶，滿堂受害，死妻子兒女。
7院內不可無配房，名為口袋房，家財不聚，兒女難管，多出不可教育之子。西邊房高東邊房低，白虎抬頭克男的有車禍。
8大房兩頭不可建連接大屋的小房，叫插翅房。房屋要建插翅房，必然家中損兒郎。
9大房後邊不可建一間小房，名叫暗箭房。院內若有暗箭房，家中缺少當家郎。
10大房後不可依靠房屋牆壁建一間灶房，這叫懸屍房，家中出弔死之人。
11平民的房子不可放獅子坐大門樓，叫獅子大開口吃人，大門樓高要超過主房五年，家主必死，妻子外逃。為民要建大門樓，兒兒孫孫日夜愁（也為官司門樓）。
12院內不可立大木樁，這叫沖天木，四鄰頭痛。
13院內西南角不可有高壓線桿，名叫殺母柱，其家婦女多有災難，一年頭痛，二年以上婦女有病。［破解用硃砂五帝錢］。 。
14院內不可建養魚塘，一年內家裡損財，三五年家中出肺病、食道癌，家財盪盡，這叫水破天心。只要見水破天心，家中老少淚淋淋。
15院外五十米之內不可挖方塘。家有方塘在門前，代代勞苦不堪言。一塘便作一人葬。
16院外西南角不可有高房，這叫白虎含笑煞（10米－40米之內）。要見白虎含笑煞，其家棺材不離家。
17院外左右兩旁不可有高大房屋距10米之內，這叫兩屋夾。為屋要見兩屋夾，其家暗藏埋兒煞。三年便有兩人死，還有兒孫帶鎖枷。
18、自己家的主房不能低於左右的主房，低於左右的主房名為雙欺主，房屋若見雙欺主，財產盪盡又主哭，二年內家有病人，五年內家中會傷人口。
19自己家的主房不能高於左右的主房，這叫棺蓋屋損夫克主，沒有家主損妻兒，還會出橫禍。
20自己家的院牆不可太高，院牆的高度不能超過配房的檐口，如果院牆超過配房，家中出勞改之人，叫牢獄房或其家貧窮。官運不通，功名不濟，這叫過頭院。

D. 中國人可以到紐西蘭買地建房么

肯定是可以了，有人通過澳信集團辦理各種手續最後在紐西蘭成功買地建房了。

E. 海外置業要注意!業內人士揭秘購房那些坑

據戴德梁行最新數據顯示，2016年中國海外商業地產投資總額再創新高，達到383億美元，比2015年增長了49%。隨著中國對外置業投資額不斷攀升，隨之興起的，還有海外房產中介行業。然而，很多不合乎規范的中介機構也混雜其中，從而衍生出供求雙方信息不對稱導致的不透明和多重中介等「陷阱」。在近日舉行的日出投資客戶年會上，鏈家地產海外置業總經理時今強對中新網表示，找一家足夠專業且可以信賴的房產中介是規避風險的最佳方式。

戴德梁行發布的《2016四季度中國海外投資市場》報告顯示，2016年中國海外商業地產投資總額再創新高，達到383億美元，比2015年增長了49%。其中，美國是中國投資者的首選目的地，投資總額達183億美元，比2015年增長了4倍以上。2016年，美國佔到中國海外地產投資總額的48%，保持領先。另據全美房地產經紀人協會(National Association of Realtors)的數據稱，2016年中國超越了加拿大，成為美國房產最大的國際買家。

事實上，不僅美國是中國人買房的熱門目的地，近年來，也有不少國人在加拿大、澳大利亞、紐西蘭、英國、德國、法國、日本、韓國、新加坡等多個國家買房置業。眾多國內房企也開始遠赴海外建房，做起國內人的生意。

隨著中國對外置業熱度不斷攀升，隨之興起的，還有海外房產中介行業。然而，由於市場准入門檻較低，很多不合乎規范的中介機構也混雜其中，伴隨市場一起野蠻生長，從而衍生出供求雙方信息不對稱導致的不透明和多重中介等「陷阱」。

近年來，在參與購房移民的投資者中，很多人花費幾百萬元在海外購置房產，卻出現了房產被開發商*押給銀行、被蒙騙入住等問題。一些無良中介往往利用投資者不了解行業、不了解當地政策、語言能力不足、海外維權困難等劣勢欺瞞投資者，使投資者蒙受重大損失，但中介卻能逃避法律責任。

據鏈 家海外事業部總經理時今強介紹，在海外購房熱潮中，市面上一些購房者耳熟能詳的項目都只是「看上去很美」，「這些項目其實並沒有宣傳的那麼好，而是因為給中介的返點高。這些小公司可能幹兩年就消失了，甚至賺一筆傭金就找不到人了。」

「選擇房產項目時有許多購房者並不了解的事情，以美國為例，雖然美國房產市場的管理相對比較正規，但房產項目還是存在爛尾的可能。如果不了解拿地環節和整個的建築流程，還是很容易踩上雷區的。此外，美國也有學區房，一條街一邊的房子在學區之內、另一邊在學區之外，兩邊的價格能夠差出一倍，如果對當地情況不了解，也很容易上當受騙。」時今強說。

「關於行業亂象，我再舉幾個例子，一種很常見的情況就是所謂的100萬元人民幣買一套房子，但那套房子最多值50萬元，剩下的都被房產中介分了，業內人都知道這種情況，但購房者不知道。」時今強說，「還有一種就是稱在歐洲一些國家買房產送移民之類，號稱交上50歐元就可以移民葡萄牙、西班牙、希臘，取得這些國家的移民身份，這也是一個比較大的坑。」

「海外購房陷阱太多了，可以說上三天三夜。」時今強認為，造成這些問題的原因主要是信息不對稱、專業度有差異。他表示，在海外買房，找個好中介和好經紀人至關重要，一個好中介可以幫客戶省去很多麻煩，「就像一個人要做心臟手術，他其實沒必要知道心臟是怎麼構成的，只要找到最棒的醫院就可以了。海外置業也是一樣的，相關細節非常復雜，對於非業內人士來說，了解起來其實是一個巨大的挑戰。那麼客戶只要找到一家足夠專業且可以信賴的合作夥伴，比如鏈家，就能把整件事情完成的很順利，這也是規避風險的最佳方式。」

此外，時今強認為，解決行業亂象需要規范市場，還需要信息公開，通過各方努力，假以時日才能有好的結果。

(來源：華龍網）

（以上回答發布於2017-02-03，當前相關購房政策請以實際為准）

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F. 農村自建房怎麼建有哪些要注意的

第一，你需要清楚你的宅基地大小，然後最好請專業的人來給你規劃建房圖紙，同時還可以根據你自己的需求進行增加和修改，最後定稿。
第二，你需要尋找可靠的建築工人和監工師傅，確保房屋建造的過程是可靠安全的。
第三，你需要提前准備好建房子所需要的材料，板材 磚頭，鋼材等等，一般還需要給工人們准備午飯什麼的。比較多和雜，需要全家一起來參與的。

第四，建房子還需要考慮建房成本，目前普通的磚混房屋最多，但是磚混房屋的抗震和保暖性不高，行業內也有採用框架建房和鋼結構房屋的，不僅建房周期比較快，而且成本也比較低，還可以進行一體化一站式裝修，不需要後期再自己搞軟裝，如果預算都一樣的話，建議你多看看現在市場上比較流行和先進的建房方式。