日本樓市危機後多少年才恢復

㈠ 日本房地產發展史及現狀是什麼

發展史

日本房地產發跡於1964年的東京奧運會，從這個奧運會過後，日本的房地產開始進入快速增長的時代，而第一波大高峰是在1974年達到了頂峰。

在1973年發生了很多事情，10月「第四次中東戰爭」爆發後，引發了「第二次世界石油危機」；1973年底到1975年，西方世界爆發了戰後最嚴重的普遍經濟危機；三是1979年到1982年西方世界再次爆發的經濟危機。

所以在1974年日本的房地產進入了短期的猛降時期，不過在1974年到1985年的10年間日本的房地產依然處於上漲階段。

在之後的1985年到1990年的6年，日本房地產進入爆發式瘋漲階段，在1990年的最高峰，日本東京就能買下美國全國的土地。至1991年日本股市開始崩潰，之後逐步蔓延到日本房地產市場。

而1991年到2000年為日本房價持續下跌的10年，直到2000年徹底處理由房地產市場和股市的債務問題，才徹底穩定了日本房價。而這20年日本的房價基本可以說是相當的平穩，當然對應的GDP增速在1%左右，也是屬於正常的價值回歸。

現狀：

現在日本人對於房子，處於「不肯要」的狀態。要知道日本房地產泡沫「破滅」，對於日本人產生了重大的影響，這個影響至今都是在。對於日本來說，人口增長還是下降對於房地產行業，影響並不大。

日本房地產有過興盛，也有過衰敗，但歸根結底都是依靠著國家的經濟形勢發展而發展的。日本房價在快速增長之後，等待它們的卻是房地產泡沫的「破滅」。事實上日本的房地產泡沫，是日本主動刺破的。但這是當時日本政府，迫不得已的選擇。

很多人覺得日本房價下跌，是因為日本人口減少導致的，沒人買房了所以房價就跌了。事實卻不是這樣的，日本房價下跌和日本人口減少，並沒有太大的關聯。在日本人口增長或者基本持平的年份，日本的房價也出現了下跌。

(1)日本樓市危機後多少年才恢復擴展閱讀：

在世界的125城市中，日本都是比較符合大眾選擇生活以及發展的地方，優勢在各方面的展現都是非常的充足的，第一是倫敦，第二是紐約，第三是巴黎，最後就是東京了。

但是在2016年的時候，東京的排位已經上升到了第三位，足以可見大眾對於該城市的喜愛程度，也可以很好的看出它在國家上面的口碑。當下日本的房地產市場在經歷過低迷期之後已經漸漸恢復。

日本房地產發生泡沫之後，就一直在慢慢的恢復，目前日本的房地產市場是一個合理發展的標准軌跡。相對來說房地產市場是比較穩定的，所以它的投資空間是比較充足的。東京的房產增值保值的空間還是比較大的，所以在進行房產投資的時候，選擇在東京這個城市優勢還是比較大的。

㈡ 日本也經歷過「樓市崩盤」，他們為什麼要主動戳破「房產泡沫」

因為當時日本的房地產泡沫已經非常嚴重了，同時也存在潛在的次貸危機，為了避免這種危機進一步擴大，日本才會選擇主動戳破房地產泡沫。

每當我們提到國內房價的時候，我們首先想到的就是國內的房地產行業的房地產泡沫，同時也會想到很多城市的高昂房價。從某種程度上來說，歷史雖然不會完全重復，但歷史會驚人的相似。在我們經歷房地產泡沫之前，日本曾經也經歷過樓市崩盤的情況。當時的日本東京的住房收入比已經達到了18倍左右，很多普通人也買不起當地的房子。而對於我們來說，我們的一線城市的住房收入比已經達到了40倍到50倍以上，這個數據要比當時的日本房地產泡沫還要誇張。

從某種程度上來說，我們國內其實也需要盡快跟日本學習，在面對房地產泡沫的時候，如果我們選擇拖拖延延，以後的房地產泡沫可能會變得更為嚴重。

㈢ 日本泡沫經濟過後用了多少時間穩定了經濟

日本泡沫經濟的成因是復雜的。就本文對其形成和破滅過程的分析來看，至少有以下兩個方面的教訓：(1)日本貨幣政策的失誤；(2)國際經濟協調的困難。 (一)日本貨幣政策的失誤。 1.教訓一：貨幣政策應該是圓潤的、穩健的，過度擴張與突然收縮都有可能對國民經濟產生破壞性影響。在日本泡沫經濟形成的過程中，極度擴張的貨幣政策起了火上加油的作用；在泡沫經濟破滅的時候，突然收縮的貨幣政策又起了雪上加霜的作用. 不少人認為，日本的泡沫經濟是由於「廣場協議」之後日元升值造成的。本文的研究表明，「廣場協議」之後，日元的確出現了大幅升值，但真正對日本經濟產生破壞性影響的並不是日元升值本身，而是當時極度擴張的財政政策和貨幣政策。「廣場協議」之後，日本當局允許日元大幅升值，但又擔心貨幣升值帶來的通貨緊縮問題，因此，在1986-1988年實行了過度擴張的財政政策和貨幣政策，結果導致了20世紀80年代末的嚴重資產泡沫(黑田東彥，2003)。 從1986年到1987年2月，在短短的14個月里，日本銀行連續5次降低中央銀行貼現率，從5%大幅降低到2.5%，不僅為日本歷史之最低，而且為當時世界主要國家之最低。1987年，日本政府減稅1萬億日元，追加5萬億日元的公共事業投資，後又補充2萬億日元財政開支。過度擴張的貨幣政策和財政政策，使日本的貨幣供應量持續上升，1987-1989年，日本銀行的貨幣供應量(M2+CD)增長速度分別高達10.8%，10.2%和12%，造成國內過剩資金劇增。在市場缺乏有利投資機會的情況下，大量過剩資金通過各種渠道流入股票市場和房地產市場，造成資產價格暴漲。 與貨幣政策的極度擴張一樣，貨幣政策的突然緊縮也同樣會給國民經濟帶來災難。「日本泡沫經濟破滅並引發危機，至少從直接感受上是日本銀行刻意挑破泡沫的結果」(清水啟典，1997)。因為在泡沫無法自我支撐時，正是經濟系統存在流動性壓力和危機的時候，此時的正確做法是採取「凱恩斯療法」，即先放鬆銀根，然後再慢慢收縮，這樣能夠使泡沫在一種有序的政策引導中有一個時間過程去慢慢地釋放。而1989-1990年，日本銀行緊急收縮信貸的做法「無異於拒絕向一個掉進冰窟中的醉漢提供他所需要的酒和毛毯一樣，可能致他於死地」(羅賓斯，1979)。實際上，面對經濟泡沫，如果只是簡單地採取收緊銀根政策，必然會對正常的經濟活動造成破壞性影響，這是一種非常愚蠢的行為，就好比城裡有房子失火，消防隊不是向房子噴水，而是掘堤淹城一樣(三木谷良一，2002)。 2.教訓二：貨幣政策決策應是科學的，慎重的，任何重大的失誤都有可能把經濟推入絕境。同時，貨幣政策應是靈活的，必須根據經濟形勢變化及時進行調整。「如果日本銀行能在1987年或1988年就提高利率、緊縮銀根的話，日本的泡沫經濟問題或許可以避免」。 在日本泡沫經濟形成的過程中，至少有兩次因為日本銀行對形勢的判斷的失誤，錯過了貨幣政策調整的最佳時機，造成了無可挽回的後果。一次是1986年，日本出現了「日元升值蕭條」，實際上，這次經濟衰退的時間非常短暫，完全是日元升值後市場的自動調整，很快日本經濟便恢復增長。然而，日本政府由於判斷失誤，作出了過度反映，並由此開始實行極度擴張的貨幣政策和財政政策。另一次是1987年秋天，當時世界經濟出現了較快增長，1987年9月底，美國、德國等開始調高利率，日本也准備於1987年年底以前提高中央銀行貼現率。恰在此時，1987年10月19日，「紐約股災」爆發。「黑色星期一」之後，世界經濟很快恢復增長，西方主要國家紛紛尋找機會，提高利率，日本銀行卻決定繼續實行擴張性貨幣政策，維持中央銀行貼現率在2.5%的超低水平上。日本銀行是在1989年5月份才提高貼現率的，這時距離黑色星期一已經19個月了，距離日本銀行實行超低利率已經27個月了(見圖9、圖10)。「長期的超低利率政策，使得本來資金已經十分富裕的日本經濟體系內到處充斥著廉價的資金，引發了資產價格的惡性膨脹」(鈴木淑一，1993)。現在看來，「如果當時日本銀行及時緊縮銀根、提高利率的話，日本的泡沫經濟問題就有可能避免」(清水啟典，1997)。 3.教訓三：貨幣政策應該是獨立的，不應該過分遷就行政干預和國際壓力。貨幣政策的調整關繫到宏觀經濟穩定和國民福利水平，在任何情況下，都不能把貨幣政策作為政治交易的工具。從這個意義上講，貨幣政策的有效性在很大程度上取決於中央銀行的獨立性。 當貝克的「國際經濟協調新措施」開始實施時，中曾根政府與里根政府正處在外交政策上的密切合作期，此時，日本政府曾把貨幣政策作為改善美日貿易關系、提升日本國際形象的一個重要政治工具。 比如，1986年，日本銀行連續五次降低中央銀行貼現率，固然有應對「日元升值蕭條」的原因；同時也是受大藏省干預而不情願作出的。大藏大臣竹下登同樣也是屈服於中曾根和美國的壓力。如上所述，在日本銀行連續五次降低中央銀行貼現率的行為中，第四次降息在很大程度上是日本政府與美國政府討價還價的結果；第五次降息更是日本政府為了能夠在七國首腦會議中獲取政治上的主動權而採取的行動。 又比如，1987年10月「黑色星期一」之後，由於日本經濟增長較快，日本銀行打算提高利率、收緊銀根，而且此前美國和德國已經上調了其中央銀行貼現率，但是，由於美國政府對「黑色星期一」心有餘悸，認為此時日本實行緊縮性政策、提高日元利率可能會導致日元大幅升值、美元大幅貶值，從而引發全球性的經濟衰退，所以，一再要求日本和德國繼續實行擴張性貨幣政策。日本銀行最終放棄了提高利率計劃，一直到1989年5月。正是這一拖延造成了日本資產價格的劇烈膨脹。與日本的情況相反，德國政府置美國反對於不顧，1988年開始實行緊縮性貨幣政策。1988-1992年德國貼現率由2.5%提高到了8.7%，保證了經濟的穩定運行。 實際上，德國也是當時參與國際經濟協調的主要國家，但是，由於德國中央銀行的獨立性受到國家法律的保護，所以，每當美國就貨幣政策問題向德國政府施壓時，德國政府總是以德國《中央銀行法》為依據，毫不含糊地向美國政府表明，德國的貨幣政策是由德國中央銀行完全獨立作出的，德國政府無法影響之，更無法干預之。在回顧這段歷史的時候，日本一橋大學清水啟典教授曾說過，德國中央銀行的獨立性成就了德國經濟；日本中央銀行的依附性損害了日本經濟。很明顯，日本中央銀行的獨立性是西方七國中最弱的一個(清水啟典，1997)。 4.教訓四：雖然理論和實踐都表明低通脹有助於促進經濟增長和金融穩定，但是日本的案例表明，在低通脹條件下，仍有可能發生資產價格膨脹；並且在低通脹條件下，資產泡沫破滅可能會對經濟產生更大的危害，因此，即使在經濟增長、物價穩定的形勢下，中央銀行也要對資產價格膨脹保持警惕。 20世紀80年代後半期，為什麼日本銀行無視資產價格的劇烈膨脹，堅持實行擴張性貨幣政策呢?一個重要原因與其貨幣政策目標有關。根據日本《中央銀行法》規定，日本銀行的貨幣政策目標是維持物價穩定，防止通貨膨脹。從物價水平上看，日本在20世紀整個80年代中都非常穩定，即使是在資產價格急速上升的1986-1990年間也是如此(見圖11)。經濟增長、物價穩定的現實使日本銀行相信日本經濟仍處在正常運行之中，忽視了資產價格的膨脹。資產價格過度膨脹是造成日本泡沫經濟的主要原因，對資產價格的忽視是日本中央銀行的一個深刻教訓。日本銀行在反思泡沫時期的貨幣政策時認為，當時拘泥傳統的物價水平目標，忽視了資產價格是一個重大失誤。 傳統經濟學認為，在一個物價水平低而穩定的環境中，可以保證經濟長期、持續、穩定地增長。但是，日本的案例表明，即使在低通脹條件下，仍有可能發生資產價格膨脹。因為當物價穩定，名義利率下降時，「貨幣幻覺」會使人們誤認為實際利率也在下降，從而發生大規模的借貸活動。同時，在低通脹期間，中央銀行容易認為貨幣供應量上升是貨幣實際需求增加或貨幣流通速度減緩的結果，從而繼續擴大性貨幣供給。 特別需要注意的是，在低通脹條件下，資產泡沫破滅可能會對國民經濟產生更大的危害，因為在這種情況下，資產價格的實際調整隻能通過名義價格的大幅下降來實現，而名義價格的急劇下降會對家庭、企業和金融部門的資產負債狀況產生嚴重沖擊，進而危及金融體系和國民經濟安全。不僅日本的案例證明了這一點，經濟學家Kent and Lowe通過對澳大利亞20世紀70年代初與80年代末兩次房地產泡沫比較分析後發現，雖然這兩次資產價格實際跌幅相近，但由於前者發生在通貨膨脹率較高時期，後者發生在物價水平較穩定時期，因此，後者的名義價格跌幅更大，造成的經濟衰退更嚴重。為了避免資產價格膨脹和最終崩潰所帶來的破壞，應當把資產價格納入貨幣政策的監測目標范圍之中。即使是在經濟增長、物價穩定時期，中央銀行也應該對資產價格的異常波動提高警惕。

㈣ 日本樓市的興衰史，是怎樣的一個過程

上世紀80年代中後期，日本經濟實力在全球都是首屈一指的。強勁的出口，讓日本經濟遙遙領先於其他國家，匯率走高，銀行低利率，國外熱錢湧入，日本又推出稅制改革，一下子日本彷彿進入了最好的時代。

日元的升值，帶動了國內物價的下降，整個國家的經濟全部由內需拉動。金融行業繁榮，也讓更多的企業放棄了主業，轉為投機，普通員工的工資也飛漲。一些日本和世界的經濟學家紛紛說，傳統經濟理論對日本不適用，日本正在創造「新的經濟規律」。

於是，日本人買了美國金融帝國的象徵——洛克菲勒大廈，買了美國電影的象徵——哥倫比亞電影公司，買了加拿大的森林，澳洲鐵礦，香港最貴的房子，日本女人買了70%法國生產的LV手袋，日本男人成群結隊飛去泰國打高爾夫……

那時的日本房地產更是不可一世，一個東京市的地價就可以買一個半美國。一間900萬的公寓，在泡沫時代可以賣出16.5億日元的高價。簽訂完廣島協議的1986年，東京平均房價直接暴漲120%，1991年樓市頂峰，平均能到272萬日元每平米，而東京市區更是高達1450萬每平米。

到後來，大家都買不起房了，達到了無力承受的地步。於是民眾開始抗議了，希望政府提高利率，出台房產稅壓制房價。正好政府也認為經濟過熱房價過高，加上賣土地的錢不是自己的，但是房產稅收的錢妥妥的是自己的，於是順應民意開征房產稅，另外提高利率。

加息和房產稅是壓制房價最有效的大殺器，每一個效果都很好，雙劍一合璧，日本房價直接崩了。到了1992年日本經濟就不能正常運作了。房價下跌最狠的是1991年，跌幅達到20%-30%。

隨著房價無休止下跌看不到希望，投資炒房客開始大量拋盤，惡性循環，房子越來越廉價。雖然房子越來越廉價，窮人卻依然買不起。因為經濟風暴來臨是無人可以倖存的，大量企業倒閉，工薪階級首當其沖，失業率飆升，大批日本人被套死在樓市中，一輩子給銀行打工償還債務。

(4)日本樓市危機後多少年才恢復擴展閱讀：

泡沫破裂後許多日本居民成為千萬「負翁」，家庭資產大幅度縮水，長期背上嚴重的財務負擔，在相當長的時間里嚴重影響正常消費。日本銀行及非銀行機構的不良債務高達100萬億日元，最後成為壞賬的達到幾十萬億日元。

日本房價從1991年開始就一直跳水，一直跌到了2002年才回暖。2001年最低谷時，東京平均房價已經從91年的272萬每平米（人民幣15萬）跌到了61萬每平（人民幣3萬）。房價崩塌，會連帶整個經濟體，結果就是企業倒閉，萬業具廢。

㈤ 30年前日本房價暴跌，數萬人自殺，但日本明白了一個道理，後來怎樣

一九八五年八月，日本東京銀座的JPX股票交易所中，年輕的股票交易員寧村中次，第一天來上班。這一年的寧村中次，剛好三十歲。在早稻田大學取得了金融學碩士學位後，他用了兩年時間，輾轉日本許多大城市，在大大小小的股票交易公司打工。這兩年裡，寧村中次從來沒有在任何一家交易所里干滿四個月，對此，他的理由非常充分。在他看來，如果不能親自體驗日本各種規模和級別的股票交易和期貨交易市場，就不可能真正領悟當時日本股票市場的實際狀況。正是因為這個緣由，他才頻繁跳槽。一九八五年，在他畢業正好兩年又兩個月之後，他好好為自己選擇了一家企業。在面試的時候，由於他在學歷、能力和工作資歷方面，都滿足了KDK交易所的用人需求，於是，得以被順利僱傭。

八月十五日，寧村中次第一天下班後，坐了將近一個小時的地鐵，來到位於東京郊區自己的家裡。寧村中次在一年前剛剛結了婚，妻子名叫代川美月子，在校期間，主修的是日本語文學專業。當時寧村中次在網上交往筆友，無意間看見美月子寫得一首詩，打動了他，於是，他主動要了美月子的聯系方式，然後寄出了第一封信。美月子後來回憶說：「我收到他信的時候，其實心中並沒有太多感覺。過去的幾年裡，我交往過不少筆友，因此對於陌生人來信的事，基本已經習以為常了。但是，當我打開信的時候，卻被他俊秀的字跡和優美的文采深深吸引住了。通過他漂亮的字，我就能夠想像，他是一位多麼優秀的才子。而且，像我們當時這種專修文科專業的學生，對理工科和商科的男生，格外欣賞。在僅僅通信了一個月後，我們在還沒有見面的情況下，就相愛了。」

日本之所以會發生這么大規模和這么徹底的經濟崩盤，主要的幕後，其實還是美國。二十世紀九十年代，經過第二次世界大戰之後四十五年的重建，以及美國持續不斷地援助，加上日本人民自己的努力，日本經濟在戰後短短幾十年內，就得以飛速發展。在二十世紀八十年代中後期，依次超越了當時世界經濟總量排名前幾位的國家，例如德國和英國，在一九八八年左右，其經濟總量一下躍居到全球第二位，僅次於美國。日本不同於當時的歐洲國家，那些國家都是美國的小兄弟，因此這種局面，美國是萬萬不能接受的。所以，美國用了很大的力氣，到處滲透日本經濟，最終，終於在九十年代初期，徹底擊垮了日本經濟，保住了美國的地位和利益。

不過，日本這次房地產泡沫事件，最終並沒有將日本這個國家徹底擊垮。經過長達十幾年的發展和恢復，日本經濟才終於在二十一世紀的第一個五年之內，慢慢地恢復到了二十世紀八十年代初期那種比較穩定和繁榮的局面。但是，從這次劫難中，日本卻明白了一個道理，並且沿用至今。這個道理就是，日本可以在各個方面，都受制於美國，唯獨只有一個方面，絕對要靠自給自足，這個領域就是經濟。從此以後，只要美國在經濟方面想滲透到日本內部，日本都是一概回絕，再不給美國半點迴旋的餘地了。也正因為如此，日本的經濟後來才沒有再次出現這么大的動盪。

㈥ 當年日本樓市崩盤是怎麼回事什麼原因導致的日本又是如何度過難關的

當年日本樓市崩盤是與日元升值和銀行盲目放貸有關。

資本進入日本市場後迅速撤退。這樣，日本房地產被拉上去的價格高到沒人繼續買單了， 所以要降價，降價就恐慌，更沒人買單，所以要大降，以求盡快出手，把進一步虧損轉嫁給接手的人。但是還是沒人買，整個交易停滯，瞬間價格可能就降一大半。這樣其中的泡沫就破了。市場也崩盤了。

隨著日本政府使日元升值，大量熱錢流入日本，日本股市樓市大幅被炒高。產生嚴重的泡沫。日本政府為了減緩增長過塊的投機市場，採取一些列措施。但是泡沫已經形成，一旦日元停止升值和匯率上升，熱錢快速流出，導致日本股市和樓市遭受沉重打擊，給日本的房地產，股票市場以及靠這兩個市場生存的銀行系統遭受沉重打擊。

大量房地產公司倒閉，股票暴跌，投資者資產縮水，銀行倒閉，很多儲戶的存款化為泡影。所後產生連鎖反應，導致企業資金聯斷裂，很多企業倒閉或外遷，失業率上升，經濟出現負增長。

日本度過難關：

日本面臨十年停滯，一方面消化經濟危機帶來得呆壞賬，國家加強調控注資。另外大力開發本國市場，加大產品研發，想著高精尖發展。
還有不得不提的中國因素的影響，日本的復甦伴隨著中國經濟的崛起。

日本大量企業在華投資，賺取大量利潤，貼補國內市場，而且中國大量的需求，使得日本企業找到了新的市場，中國成為日本的第二大出口國，而中國有位日本提供大量廉價的產品，中國是日本的第一大進口國。日本經濟慢慢的復甦。

(6)日本樓市危機後多少年才恢復擴展閱讀：

樓市崩盤，指房產市場價格，突然出現急劇下跌。崩盤最初是股市裡的用語，現今被樓市廣泛引用。樓市的崩盤，主要表現就是地區房價出現30%、甚至50%以上的下跌，房地產開發和銷售陷入兩難的地步，購房行為大大減少，房地產業進入階段性的蕭條。

而一旦樓市崩盤，則會在相當長的時間內，讓該地區的房地產業甚至國民經濟出現停滯。

當房地產市場出現樓市崩盤的時候，會有以下情況出現：

1、大量爛尾樓的出現；

2、銀行大量的壞帳無法收回；

3、大量規劃好的待開發土地閑置；

4、土地價格爆跌；

5、二次置業的人購買的房屋變成負資產。

㈦ 二戰後，日本用了多少年恢復經濟，成為世界經濟強國

1、1945年—1955年是日本經濟的恢復發展時期，這一時期在美的扶植下，日本經濟全面啟動，恢復迅速。工業生產超過了戰前和戰時的最高水平，國民平均消費額也達到了戰前的標准，生鐵、粗鋼、化纖、電子、汽車等產品出現了巨大的增長。

2、1956年—1973年，是廣泛運用科技成果，進入經濟高速增長時期。

在這時期日本充分運用第三次科技革命的成果，緊緊抓住了資本主義發展史上的黃金時期（50—70年代）適時制定外向型經濟發展戰略，調整國內產業結構，工業生產大幅度躍升，年均增長率在10%以上，一躍成為僅次於美國的世界第二經濟強國。

3、1973年至今，是在危機陰影籠罩下進行經濟低速增長期。這一時期的日本雖受經濟危機的影響，經濟發展緩慢下來，但與其他資本主義國家相比，仍保持較高的經濟增長率。

1971—1975年，平均年增長率達5.5%、1970—1980年度，日本國內生產總值上升3.2倍，1995年日本國民生產總值仍達到了5萬億美元。

(7)日本樓市危機後多少年才恢復擴展閱讀

經濟學家預計，經濟復甦以前，日本經濟在第四季度將會進一步下滑，成為技術性衰退。瑞銀財富管理公司的投資策略負責人喬治表示，對於日本經濟復甦最好是全球經濟發展。

喬治稱，全球有大量由美國主導的經濟刺激，這對日本來說是最好的貿易消息，只要歐洲的情況不是太差。

日本央行在10月份連續第二個月實施寬松貨幣政策，擴大了1385億美元的資產購買計劃，但是收效甚微，市場中日元仍在上漲，出口壓力巨大。

日元兌美元的上漲已經超過了3%。強勢的日元使得日本出口產品更加昂貴，因此缺乏競爭力。

參考資料來源：網路-日本經濟